Le plan d'ancrage communal du logement : un outil innovant pour développer le droit au logement dans un esprit de solidarité et de mixité sociales


Le Code wallon du logement et de l’habitat durable prévoit que chaque commune élabore une stratégie communale d’actions en matière de logement. Le Code se fonde sur quatre constats : l’augmentation de la population (plus 450 000 habitants en Wallonie, d’ici à 2030), l’accroissement constant de la précarité (donc de la difficulté à accéder à un logement), le vieillissement de la population (donc la nécessité de construire des logements pour des personnes en perte d’autonomie), la transition énergétique (construire et rénover le bâti pour diminuer la consommation d’énergie).
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L’intention de la Wallonie, par le plan de remembrement des Sociétés de logement de service public (SLSP) d'octobre 2001, est à la fois de responsabiliser les communes et de faire des SLSP des opérateurs actifs, c'est-à-dire qui proposent d’initiative des orientations et des projets pour le développement du logement public au niveau local.

En début de mandature, le conseil communal doit débattre des orientations et adopter un programme communal qui prévoit le nombre de logements à créer en fonction d’objectifs fixés par le gouvernement… de manière à atteindre la norme de 10% de logements publics à terme.
Deux mécanismes financiers sont prévus pour encourager les communes à s’y engager : une part de subvention que les communes reçoivent du Fonds des Communes (7% de son budget total) est calculée à partir de l’effort entrepris ; des sanctions de 10 à 30 000 € par logement manquant frapperont les communes défaillantes à l’avenir (dès fin 2016 pour les logements de transit – 1 par tranche de 5 000 habitants, avec un minimum de 2 par commune).

L’outil concret de mise en œuvre est le Plan d’ancrage communal du logement. Les plans 2014-2016 ont été approuvés récemment. Le plan doit contenir l’évaluation du parc immobilier consacré à l’habitat et faire l’inventaire des logements publics (SLSP) ou assimilés (en gestion par le Fonds du Logement wallon, l’AIS ou le CPAS, par exemple) existants. Il doit estimer l’augmentation probable du parc immobilier (les demandes et octrois de permis de bâtir) et décrire les projets d’accroissement de logement public ou assimilé, mis à l’étude, en cours d’approbation ou de réalisation.

Le plan d’ancrage est un outil d’évolution dynamique. Son agrément nécessite l’affiliation de la commune à au moins une SLSP. Et la commune doit satisfaire à la mise en œuvre préalable d’un service « logement » dont la mission est de recueillir les informations pour décrire la situation existante, de coordonner les contacts entre les différents acteurs en vue de l’élaboration des projets, d’inventorier les propriétés destinées à l’habitation qui sont inoccupées et d’instruire les dossiers à charge des propriétaires pour l’application éventuelle de sanctions dans le cadre du règlement/taxe (obligatoire).

Une commune qui refuse aujourd’hui d’entrer dans le processus est soit en défaut interne de compétences, soit animée d’une conception politique qui se place à la marge d’un nécessaire devoir de solidarité et de mixité sociales.

Sans entrer dans tous les détails techniques ou de procédure ni dans les mécanismes de subvention, le Code et la Circulaire rassemblent, en un seul texte, une diversité d’outils pour mener des politiques locales ambitieuses, c'est-à-dire mettre davantage de logements au loyer régulé sur le marché locatif :

1. Développer la construction de nouveaux logements publics ou assimilés destinés à la location, soit en site propre (SLSP, terrains communaux ou propriété d’autres pouvoirs publics), soit dans le cadre de la réhabilitation d’un bâtiment ou d’un quartier par acquisition/rénovation ; à certaines conditions, une part de ces logements pourront être destinés à la vente.
2. Faciliter la prise en gestion par l’AIS des biens privés inoccupés et, selon des règles spécifiques, certains biens publics non utilisés.
3. Garantir et assurer l’offre de logements de transit et d’insertion.
4. Participer à la création de « Community Land Trust » (CLT), système d’accès limité à la propriété de son habitation, avec un droit d’usage du terrain restant propriété de la CLT, obligation personnelle d’occupation et octroi limité de la valeur ajoutée lors de la revente du bien.
5. Agir en faveur du relogement des personnes vivant en camping, si la commune est reprise dans le plan « HP » (habitat permanent).
6. Équiper des terrains en vue de l’accueil des gens du voyage.
7. Développer des voiries, des espaces publics, des espaces communautaires pour créer des lieux de rencontre qui favorisent la mixité sociale.
8. Avec la possibilité de recourir aux partenariats publics privés (PPP) pour des projets d’au minimum 20 logements ou des programmes mixtes, pour améliorer la mixité fonctionnelle par des activités autres que le logement.

Intégrant l’évolution de la société et des défis à rencontrer (voir les 4 constats, plus haut), la Circulaire du Gouvernement élargit le champ des possibles pour accroitre la mixité sociale des initiatives de logement public :
A. Par la prise en compte de tous les types de logement décrits aux points 1 à 4 ci-dessus.
B. En regroupant sous le même vocable « logement public » les anciennes appellations telles que « logement social » et « logement moyen » : en effet, ce sont les catégories de revenus « précaires, modestes, moyens » qui déterminent les différences de règles et de priorités ; compte-tenu de la réRBDL-104petitpartition de la demande, les logements destinés aux revenus moyens ne doivent pas dépasser 10% du total.
C. Des logements proportionnés aux besoins de la population : vu le manque de logements pour les familles nombreuses ou les jeunes ménages avec un ou deux enfants en bas âge et le droit à une 2e chambre pour les ménages âgés, les nouveaux projets devront compter 20% de logements à 4 chambres et 30% de logements à 2 chambres ; ceci devant aider à la mutation lors de l’évolution de la taille des ménages.
D. Des logements adaptables : notamment par des techniques de cloisons amovibles, il s’agit de répondre mieux à la demande de personnes vivant certains handicaps ou plus âgées, qui perdent une partie de leur autonomie. Les nouveaux projets devront compter 30% de logements adaptables dont la moitié de 2 chambres (un subside spécial est prévu).
E. Des logements de qualité « basse énergie voire passif » : vu l’accroissement de la facture énergétique, l’intention est que tout nouveau logement et tout logement rénové soient les moins consommateurs d’énergie ; cet élément étant un facteur d’intégration sociale pour les ménages à faibles revenus.
F. Des logements intergénérationnels : par unité de minimum 6 logements avec des espaces partagés, création de noyaux d’habitat où des personnes seules et des familles, d’âges et de revenus différents, se côtoient.
G. Des logements collectifs (certaines pièces sont privatives, d’autres sont communautaires) : sous des formes de cohabitation volontaire, autoriser le « cologement » dans le logement public pour des personnes plus fragiles qui ont besoin de cette proximité sécurisante.
H. Des logements pour étudiants : aujourd’hui avec l’allongement des études, de plus en plus d’étudiants sont pris en charge par le CPAS mais le coût du logement reste un problème pour une partie d’entre eux dans certaines communes. Le cas spécifique d’Ottignies-Louvain-la-Neuve est le seul lieu où est autorisé le développement d’un projet, pour le moment.
I. Les résidences/services « sociales » : pour les personnes âgées à plus faibles revenus, développer ce type d’habitat « équipé et sécurisé » leur permet d’accéder à une qualité de vie décente et à un mode de vie qu’elles choisissent.

Pour être précis, les points F à I sont des « projets spécifiques » dont la justification porte sur des populations ciblées qui nécessitent un type de logement particulier. Ces projets mettent ensemble des acteurs qui agissent avec des personnes dont la prise en charge dépend d’autres législations.

Chacun(e) aura constaté que la diversité des outils créés et des types de logement présentés ci-dessus, autorise les communes à développer une variété de projets (parfois novateurs). Ceci leur permet de rencontrer les besoins et spécificités du terrain local et d'être motrices d'un redéploiement d'un logement régulé et accessible, avec l'appui des SLSP et de l'AIS.

Si ce qui précède résume l'esprit des décisions (ambitieuses) du Gouvernement wallon sortant, il faudra rester attentif dans les prochains mois car la « Déclaration de politique régionale » du nouveau gouvernement prévoit d'appliquer le plan 2014-2016 tel que prévu mais de réfléchir à la révision de certains de ces aspects : un nouveau chantier pour le RBDL !

Michel Goffin, Septembre 2014




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